單憑房租還貸的投資方式要慎行
央行於10月29日升息後，滬上各家銀行的按揭貸款經曆了一個提前還貸的OK，而上海的房價卻延續了一路上漲的態勢，帶給未來樓市更多不確定性。銀行專家提醒，單憑房租來還貸款的投資方式要慎行。
據工行上海分行透露，該行11月份的住房按揭貸款日均提前還款額達到了4802萬元，比10月份上升了39.3%。由於住房利率從明年1月1日開始調整，加之購房者對於連續加息的預期心理，使得各家銀行年末的提前還款額增加明顯。這也從一個側麵反映了購房者對於利息變動的敏感程度。
另據上海房地資源網的信息顯示，11月15日上海市房地產網上成交均價首次突破萬元關口，高達10031元／平方米，上海的房價尤其是高價房繼續上揚。
上海二手房指數辦公室發布的今年11月份上海二手房指數也達到了1448點，比10月份上升了30點，漲幅為2.1%。
但是和房價上漲不同的是，租賃市場的總體租金浮動幅度並不大。除了中心城區租賃市場比較平穩以外，外圍城區租金還有小幅下調。月租金1500元以下的小房型仍然被市場看好，租售情況較好；而月租金2000元~4000元的中價位房和月租金5000元以上的高價房基本維持了原先的“冷租”局麵。
對貸款購房者而言，在當前這個時期投資房產需要慎重考慮。一方麵，貸款的利息漲了，買房所帶來的債務會增加。未來幾年裏，利率很有可能一升再升，如果購房者按揭貸款餘額比較大的話，每月還貸額的增加將使投資房產的收益減少。
另一方麵，上海的房價已經到了一個敏感的高價位，未來房價是漲是跌誰都無法準確地判斷，一旦房價出現下跌趨勢，受買漲不買跌的心理作用，投資者的損失將不可避免。
同時，租賃市場並不會如房價一樣持續走高，因為它是和求租者的收入和真實需求狀況相關的，投資者以租養貸存在一定的風險。事實上，不管是否決定投資房產，最重要的還是要考慮自己的綜合還貸能力，這也是銀行按揭貸款的重要審查內容。
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