房地產大亨潘石屹和他的十大理論
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像時空顛倒，像命運棋盤上擲出的一把令人瞠目結舌的骰子。遭遇極富盛名的京城房地產SOHO現代城以後，再見到潘石屹，得知他的經曆，這樣的感覺就會在你的腦海裏盤旋不去。
潘石屹，人稱“老潘”，2001年被評為中國房地產界十大風雲人物。有人稱他為地產業的張朝陽。而他麵對這樣的評價，隻是靦腆地笑笑說：“我沒有張朝陽那麽聰明。”
就是這個說自己不太聰明的人，在1998年開發建設SOHO現代城，整個項目銷售收入超過40億人民幣；2001年2月推出長城腳下的公社(這個由12位亞洲青年建築師設計建設的50餘棟風格前衛的別墅，此項目在2002年第八屆威尼斯建築雙年展上獲得“建築藝術推動大獎”)；2002年3月成立SOHO中國有限公司，博鼇藍色海岸115棟別墅交付使用，並接待首屆博鼇亞洲嘉賓；2002年5月建外SOHO正式對外發售(成為北京CBD中央商務區內最大的高檔項目之一)。截止到2002年底，銷售額突破了24億元人民幣，創造了一項北京單個項目年度銷售額的紀錄。
40年前，潘石屹出生在甘肅天水一個有著很多野花的山溝麥積山。
潘石屹小時候惟一的夢想就是吃飽飯，這個強烈的想法一直陪伴他考上鎮中學。這個鎮當時叫“龍泉公社”，現在叫“馬跑泉鎮”。上了中學的他，經常做一個夢，夢見自己在地上撿了好幾張五分錢的菜票(當時學校裏最貴的菜就是一角錢的菜)。
到過了鎮上，潘石屹產生了一個願望，那就是想進城。隨著父親的“右派”平反，全家搬進了縣城。此後潘石屹讀書到了他所在的省會城市，這個城市給他的感覺是非常大、非常漂亮。可到省城的第一天他卻在路邊睡著了，因為到達這個城市他坐了一晚的車。
恢複高考後，潘石屹考上了北方一所“不頒發學位”的大學。那時既沒有熱門的房地產專業，也沒有火熱的經濟專業，這位房地產大亨當時學的竟是與房地產毫無關聯的石油專業。所以，潘石屹認為，在大學學什麽專業不是最重要的，最重要的是培養人的心理素質。在大學裏，他學到了一些學習的方法和提高了分析問題、解決問題的能力，使自己的心理素質中增添了自信的成份。
1984年，潘石屹畢業分配到石油部某管理局工作。至今，他還記得到北京的時候，首先乘公共汽車到******去轉了一大圈，覺得******非常雄偉、壯觀。
1987年，潘石屹正式下海，下海後惟一的感覺就是家裏經濟負擔重。家中五口人，隻有父親一人工作，母親常年癱瘓，兩個妹妹同年考上大學。在一個比較惡劣的環境下，一般人的目標不太高。此時的潘石屹給自己定的目標就是盡快擁有一萬塊錢，成為一個“萬元戶”。
從1988年到1989年的幾個月時間裏，無數各懷心思的人紛紛湧向海南島“淘金”，令人聯想起哥倫布發現新大陸後的歐洲人的大探險活動。潘石屹把握住了這個時機，與5個合夥人(包括馮侖、易小迪、王功權等，現在他們被媒體稱為“中國房地產界六君子”)炒地掙了320萬，籌辦了“農業高技術投資開發公司”(萬通房地產開發公司的前身)，並於1992年回到北京開發萬通新世界廣場等項目，沒有被後來那場驚世的海南房地產泡沫所淹沒。
1995年，潘石屹組建“紅石”公司，開始獨立做自己的第一個項目。他似乎天生就對房地產有一種特殊的把握力，又一次證明了他判斷的正確性。在原來是北京紅星酒廠，出酒糟的臭味連斜對麵的國貿大廈都能聞到，沒有一個同行看好的地方，建造SOHO現代城。從1998年11月20日開始，通過寬帶連接的SOHO現代城在開盤後的三個月便銷售一空，創造了5.43億的銷售額，成為房地產界的神話。此後潘石屹又開發了前文所述的一係列房地產項目。
潘石屹認為“很多東西不是爭來的、搶來的，而是我把事情做到那一步了，該有的自然都會有。”正是這樣的想法，產生了他的潘氏十大理論：
1. 中國的建築時代留下建築精品
中國處在經濟大發展時代，而中國也同樣迎來了屬於自己的建築時代。然而令人遺憾的是，這個建築時代到處充斥著垃圾建築，這樣的現象也引來了社會各界以及廣大公眾的指責。老潘挺身而出，大聲疾呼，我們不要辜負這個建築時代，要留下時代的建築精品，不要留身後罵名。因此，老潘十分注重同建築師和藝術家們的合作，不斷給他們提供施展才華的舞台，2001年2月，一個代表亞洲新銳建築思想的大作品“亞洲建築師走廊”翩翩登場，出現在中國古老長城的腳下。
2. SOHO把可能留給明天，把靈活留給未來
老潘最重要的理論莫過於SOHO了，對SOHO的三個空間的闡述無疑是房地產在進入信息時代最精彩的注釋，它打破了大工業時代對房屋品種的細分和房屋內格局嚴格的功能性劃分，把可能留給明天，把靈活留給未來。這個概念的提出也使SOHO現代城一夜成名，創造了北京房地產市場空前的熱銷場麵，SOHO也因而成了時髦、前衛、另類的代名詞。今日，老潘更高舉SOHO大旗，傾力打造北京CBD內第二個SOHO式住宅建外SOHO。
3. 出口理論
除了SOHO概念，給房地產帶來最大震動的莫過於“出口理論”，當老潘巡視工地，遭遇建築工人無處進行正常的生理排泄而帶來的尷尬，聯想到處在弱勢的客戶群體，一個“偉大”的“出口理論”便誕生了，隨之而來的便是讓北京房地產市場大地震的“無理由退房”，現代城業主們拍手，但卻立即遭到業內人士的一致反對和封殺。時至今日，老潘更變本加厲，提出“年息10%的無理由退房”，業內依舊反對聲音一片，看來讓同行接受這個“出口論”還真有點難。
4. 不跟對手競爭
不跟對手競爭絕不意味著老潘要看破紅塵、隱逸遁世了。這個滿腦子怪念頭的人真實的想法是甩開對手，不斷創新，絕不和同行們做一樣的東西，避開主流大眾化市場，搶占金字塔頂部人群的消費市場；避開競爭激烈的產品、地域，向更高層次邁進。在此思想指導下，從SOHO現代城到建外SOHO，再到深山裏、長城下的新銳建築師走廊，及至中國最南邊的休閑別墅博鼇藍色海岸，老潘招招出奇，聲東擊西，令業內人士、媒體、公眾大跌眼鏡。
5. 24小時的CBD
可以說SOHO概念直接為這個理論的出爐打下堅實的基礎，在看到一些世界知名城市的老城呈現“鬼城”的現象，老潘思索出了困擾城市布局的解決之道，那就是打造一個“24小時的CBD”，白天辦公，晚上居住，才能使CBD更加煥發勃勃生機，同時也能夠節約社會大量的資源和能源。在CBD的規劃建議會上，許多世界著名建築師也提出了類似的看法，而從已經完成的CBD規劃上來看，一定比例的住宅紮根CBD，似乎也為一個“24小時CBD”的理論提供了證明。
6. 揮刀自宮自我批判
在現代城的成長過程中，來自客戶的投訴和業內人士的批判幾乎成了家常便飯，常人惟恐避之而不及，而老潘受克林頓遮遮掩掩，最後還是真相大白的啟發，反其道而行之，欣然接受投訴，照單全收批判，並悖常理，把它們集結成《投訴潘石屹 批判現代城》一書，公開出版發行，將家醜公諸天下，實在令人刮目相看。後來老潘偶翻《笑傲江湖》又欣然總結出，“天下英雄，揮刀自宮”的自我批判就是自我完善的理論，不知道金庸看了，會作何感想？
7. 無為而治管理決竅
現代城名聲在外的初始原因，應該追溯到“挖人事件”。“挖人事件”對老潘的管理製度構成嚴峻的挑戰。旁人也說三道四，輿論也頗有微詞。然而老潘初衷不改，繼續實行“無為而治”，公司製度依舊簡單得不能再簡單，事實證明，“無為而治”的態度使紅石公司在競爭中具備了更大的靈活性和快速出擊的執行力，這種在適當合理的激勵製度基礎上的“無為而治”也就成了潘氏攻無不克、戰無不勝的獨門兵器。
8. 賺錢商人的道德
古往今來，還沒聽說哪個商人敢如此叫嚷“賺錢是我們的道德”，不過仔細思量起來，商人同誌們都是這麽做的，隻不過不好意思說，偏讓老潘說了。萬科發起的“新住宅運動”，與座各位義正詞嚴地大談環保，老潘祭出“商人賺錢是道德”的理論予以評價“新住宅運動”的不切實際，引起一片嘩然，老潘認為“作為商人，是要創造財富而不是浪費財富 ，賺了錢才可以交稅，創造的財富，從而推動世界的發展，當然商人做事是要有原則的，法製是第一位的。”現在，人們都已經把創造財富當成了最光榮的事，各種財富人物的評選受到公眾的熱情關注也說明了這一點。
9. 插頭理論國際化
老潘去歐洲，插頭對不上，刮不了胡子。於是大發感慨，“標準化如此重要，就是因為電壓不同，插座類型不同，不知浪費了多少時間、耽誤了多少事情。”他由此推及國內一些人的觀念就像“插頭”和“插座”的不匹配，也會影響中國與國際接軌，不改變思想觀念，中國的插頭會永遠接不上國際化的插座。中國要與國際接軌，觀念的接軌要比加入WTO重要得多，也困難得多。以此理論為依據，老潘加速了紅石公司的思想和觀念改造。
10. 房價由市場來決定不隨便預測
有一段時間，房地產投資成了熱門話題，很多發展商也試圖通過各種手段來證明自己房屋的投資價值。老潘認為房屋的價值應該由市場來決定，判斷房屋價值的標準是真實的在市場上獲得的租賃回報。申奧成功後，有人預測北京房價的漲跌，惟獨老潘不敢隨便預測，他認為對市場應懷有敬畏之心，不能像算命一樣來預測房價。聽起來似乎有點嘩眾取寵，仔細琢磨一下，世事莫不如此，誰人敢定明日事？
我不可能在一篇簡短的報道裏讓大家了解潘石屹的整個世界。在我眼裏潘石屹是不按牌理出牌的那種人，是喜歡創新的人。他總是在更前麵埋伏著，伺機給我們另一個意外。
如果有來生，老潘還要蓋房子，因為這是男人的事業。他說：“看著一座座有個性的建築物，從地平線上慢慢地矗立起來，變成一個標誌，是一件很幸福的事。” 《房地產大亨潘石屹和他的十大理論》
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